Депутат от КПРФ Совета депутатов МО г. Балаково С.А.Русин: Капитальный ремонт – финансовая пирамида

rusinС 1 января 2014 г. в сфере ЖКХ собственники квартир в многоквартирных домах (МКД) стали жить по-новому в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который добавил в действующий жилищный кодекс новый «Раздел IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в много-квартирных домах».

Уже при беглом взгляде создается впечатление, что закон сочиняли собственники многоэтажных коттеджей с одной единственной целью, как бы еще больше урвать денег для своих нужд с собственников многоквартирных домов (МКД), т.е. с наименее обеспеченных граждан нашей страны. Такое ощущение, что кто-то очень продуманно и изощренно изобрел сей закон. Немного покопавшись в интернете, обнаружил, что программа капитального ремонта была разработана при содействии Международной финансовой корпорации (International Finance Corporation, IFC), которая в свою очередь, является одной из организаций Группы Всемирного банка со штаб-квартирой в Вашингтоне, Федеральный округ Колумбия, в которой состоят такие международные банковские структуры, как Международный банк реконструкции и развития (МБРР), Международная ассоциация развития (МАР), Многостороннее агентство по инвестиционным гарантиям (MIGA), Международный центр по урегулированию инвестиционных споров (ICSID). Ну а эти банковские структуры знают толк, как из ничего сделать что-то.

Казалось бы, что с введением Федерального закона № 271-ФЗ закончилась полная передача всех прав на владение этими домами собственникам. Ведь в принципе, собственники в полной мере производят все необходимые платежи: за электроэнергию, тепло, газ, содержание и текущий ремонт, а теперь и за капитальный ремонт общего имущества своего дома. Напрашивается вопрос, а чем же собственники многоквартирных домов отличаются от собственников коттеджей, которые под действие этого закона не подпадают? И соответственно следует вопрос, а в чём здесь интерес чиновников? Если ранее по Федеральному закону № 185-ФЗ «О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» их роль как-то еще была оправдана: капитальный ремонт многоквартирных домов на 95% финансировался из Фонда содействия реформированию жилья (т.е. из бюджетов разных уровней), и только 5% из платежей собственников, то теперь-то зачем чиновники вообще нужны?

Здесь по логике следовало бы из-за ненадобности и сократить чиновников, отвечающих за ЖК сферу. Но не тут-то было. Не просто же так выбрасывать очень ценные кадры на улицу. Им нашли применение. И если ранее они распределяли бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов согласно упомянутому выше закону № 185-ФЗ, то теперь решили создать очередной «общаг» – Фонд капитального ремонта, во главе «смотрящего» – регионального оператора. И всё это, оказывается, делается для того, чтобы снять лишние заботы с собственников многоквартирных домов, правда, не спросив их при этом. Ну чисто из благородных побуждений взяли и взвалили на себя обязанность управления денежными средствами, отчисляемыми в эту общую кормушку. Осталось только заманить собственников, чтобы они охотно расставались со своими кровными деньгами и отдавали их в безвозмездное пользование все тем же чиновникам, для чего собственно и была создана соответствующая структура по отъёму и накоплению денег в лице регионального оператора.

Так что, граждане — собственники квартир в многоквартирных домах, — отдали деньги, – и теперь забудьте о них! За вас будет думать, что с ними делать и куда их направлять, региональный оператор. А чтобы все это выглядело очень демократично и убедительно, придумали на выбор два варианта управления денежными потоками: либо перечислять деньги на капитальный ремонт на специальный счет, либо на счет регионального оператора.

Согласно упомянутого выше закона № 271-ФЗ владельцем специального счета может быть: товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительный кооператив (ЖСК), осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Для всех остальных собственников помещений в многоквартирном доме владельцем специального счета может быть только региональный оператор.

При способе формирования фонда капитального ремонта многоквартирных домов на специальном счете:

– права на денежные средства принадлежат собственникам;

– размер фонда состоит из составляющих: обязательные взносы + добровольные взносы + проценты за несвоевременную уплату взносов + проценты начисленные банком;

– особенности уплаты взносов на капитальный ремонт: по достижении минимального размера Фонда;

– заказчиком работ являются собственники;

– контроль за качеством работ производят собственники;

– возможность провести капитальный ремонт до установленного региональной программой срока за счет минимальных взносов;

– возможность использовать взносы на капитальный ремонт на погашение кредита;

– срок изменения способа формирования фонда со специального на региональный счет составляет 1 месяц.

Кроме того, собственники таких многоквартирных домов обязаны:

– уплачивать взносы на капитальный ремонт, минимальный размер которых устанавливает Правительство Саратовской области;

– начислять ежемесячные платежи и нести расходы по содержанию счета в коммерческом банке;

– работать с неплательщиками;

– определять подрядчика для проведения капитального ремонта;

– провести капитальный ремонт в сроки, установленные региональной программой;

– вовремя отчитываться перед всеми собственниками и государственными надзорными органами.

В то же время, собственники указанных выше МКД имеют право:

– уплачивать ежемесячные взносы, превышающие установленные Правительством Саратовской области минимальный размер взноса;

– определить кредитную организацию (банк) для открытия специального счета;

– ускорить сроки проведения работ;

– проводить иные виды работ по капитальному ремонту при наличии взносов, превышающих минимальный размер;

– определить источник формирования фонда капитального ремонта: доходы ТСЖ/ЖСК от хозяйственной деятельности, резервный фонд, другие средства.

При способе формирования фонда капитального ремонта многоквартирных домов на счете регионального оператора:

– права на денежные средства принадлежат региональному оператору;

– размер фонда состоит из составляющих: обязательные взносы + добровольные взносы + проценты за несвоевременную уплату взносов;

– особенности уплаты взносов на капитальный ремонт: бессрочно;

– заказчиком работ является региональный оператор/муниципалитет;

– контроль за качеством работ производит региональный оператор;

– возможность провести капитальный ремонт до установленного региональной программой срока за счет минимальных взносов отсутствует;

– возможность использовать взносы на капитальный ремонт на погашение кредита отсутствует;

– срок изменения способа формирования фонда со специального на региональный счет составляет 2 года.

Единственная обязанность собственников таких многоквартирных домов: уплачивать взносы на капитальный ремонт, минимальный размер которых устанавливает Правительство Саратовской области.

В то же время, собственники этих многоквартирных домов имеют право:

– участвовать в выборе подрядной организации для проведения капитального ремонта;

– контролировать сроки, объемы и качество проводимого капитального ремонта, установленные региональной Программой;

– запросить отчет о расходовании платежей на капитальный ремонт;

– проводить иные виды работ по капитальному ремонту при наличии взносов, превышающих установленный минимальный размер взноса, т.е. дополнительные работы за дополнительную плату.

Какой из этих вариантов лучше, на данный момент можно только гадать.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается в соответствии с законом Саратовской области от 27 июня 2013 года № 102-ЗСО. Постановлением Правительства Саратовской области № 616-П этот минимальный взнос составляет для жителей г. Балаково 6,22 рубля с каждого кв.м жилой зоны.

Минимальный размер фонда капитального ремонта устанавливается Законом Саратовской области от 27 декабря 2013 г. № 242ЗСО по следующей формулеMinrf = Minrv х Smkd х (N х 12)где:

Minrf  минимальный размер фонда капитального ремонта, руб.;

Minrv  минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений вмногоквартирных домах на территории области, установленный Правительством области, руб./кв.м;

Smkd  суммарная общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, кв.м;

N  период реализации областной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах,равный десяти годам;

12  число календарных месяцев в году.

Непонятно, почему при расчёте берётся общая площадь, а ремонту подлежит только площадь нежилых помещений.

Есть некоторые «подводные камни» в законе, затрагивающих собственников, принявших способ формирования фонда капитального ремонта многоквартирных домов на специальном счете, т.е. собственников ТСЖ, ЖСК. Первый из них заключается в том, что в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме не проведен в срок (например, из-за бюрократических проволочек, а уж чиновники постараются – ведь это же в их интересах!), орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Таким образом, на следующие два года собственники таких многоквартирных домов автоматически попадают в общий котел, когда платят все, но непонятно, за что конкретно. И второй «подводный камень»: так как счёт «специальный», то система страхования от банкротства банка, где был открыт счёт, в этом случае не работает, предупреждают эксперты.

Теперь немного о видах работ по капитальному ремонту на основе закона № 271-ФЗ. Согласно срочно измененного Жилищного кодекса РФ (последняя редакция от 28.12.2013 г.), и в частности, ст. 166 «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме» перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро- , тепло- , газо- , водоснабжения, водо-отведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами:

– по утеплению фасада;

– переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

– устройству выходов на кровлю;

– установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

– и другими видами услуг и (или) работ.

Очевидно, что эти дополнительные услуги и (или) работы в соответствии с законом Саратовской области №36-ЗСО (Принят Саратовской областной Думой 20 марта 2013 года) увеличивают перечень дополнительных видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который, в частности, включает в себя:

– усиление несущих и ненесущих строительных конструкций, включая несущие и ненесущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны, промежуточные и поэтажные лестничные площадки, лестничные марши, ступени, косоуры;

– капитальный ремонт кровельного покрытия;

– капитальный ремонт выходов из подъездов здания (крыльца), из подвалов и цокольных этажей;

– капитальный ремонт системы мусороудаления;

– капитальный ремонт иных объектов, предназначенных для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

– капитальный ремонт элементов благоустройства (отмостки здания, детские, спортивные (кроме стадионов) площадки) в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Есть определённые противоречия при реализации закона. Так, например, на моем округе имеется дом, построенный два года назад с применением новых технологий в строительстве. И при надлежащем содержании он простоит без капитального ремонта минимум 40-50 лет, а платить за него собственников обязали в течение всего срока реализации региональной программы, т.е. в течение 30 лет. И второе противоречие: поскольку указанный дом не нуждается в капитальном ремонте, но в региональной программе числятся работы и услуги по их проведению, то они должны быть обязательно проведены, чтобы освоить их финансирование. А если собственники откажутся от капитального ремонта в указанные сроки, то региональный оператор скажет им спасибо, т.к. собранные с собственников деньги остаются в его полном владении.

Предполагается, что региональная программа капитального ремонта может проводиться с предоставлением государственной поддержки, муниципальной поддержки за счёт средств бюджета субъекта РФ, местных бюджетов. Но только в том случае, если такая строчка в этих бюджетах будет предусмотрена. Учитывая, что бюджеты нынешнего года по всей вертикали: федерального, регионального и местного уровня, – значительно просели, очень сомнительно, что такие строчки в бюджетах вообще появятся.

Кстати, в подтверждение данного сомнения, по словам министра строительства и ЖКХ Саратовской области Д.В.Тепина программа капитального ремонта в нашем регионе будет рассчитана на 30 лет, а стоить все мероприятия в общей сложности будут порядка 60 млрд. рублей. Получается, что каждый год необходимо осваивать по 2 млрд. рублей на ремонт 450 многоквартирных домов, т.е. в среднем по 4,5 млн. рублей на каждый дом. Хватит ли этих денег, даже при условии, что все собственники будут исправно выплачивать взносы на капитальный ремонт?

А на мой вопрос зам.министра строительства и ЖКХ В.И.Васильеву, в какой мере государство будет оказывать помощь по капремонту многоквартирного дома, был дан ответ, что в 2014 г. на поддержку капремонта выделено 146 млн. рублей, в следующем году – 86 млн. рублей, а в дальнейшем роль государственной поддержки будет только снижаться. Таким образом, утверждение о том, что по сути всё бремя капитального ремонта полностью ляжет на плечи собственников МКД, подтверждается.

Ещё один спорный момент. На другой мой вопрос, если государство сняло с себя обязанность по капитальному ремонту многоквартирных домов, переложив это на плечи населения, почему оно не сократило размер налогов с физических лиц, собираемых с этого же населения, хотя бы за те же квартиры, представители власти не смогли ответить на этот вопрос. По моим данным у нас в г. Балаково размер налогов с физических лиц увеличился в 3 раза по сравнению с предыдущим 2013 г.

Закон несправедлив изначально, он просто антинародный, граждане не должны платить за кого-то в надежде на то, что когда-то и в их доме будет капитальный ремонт. И очень много вопросов, среди них, как будут распоряжаться этими деньгами чиновники разных уровней, как эти деньги будут расходоваться, какой будет контроль за их использованием, как будет осуществляться страхование огромных сумм денег от инфляции, от банкротства банка, кого будут приглашать для капитального ремонта и т.п. Государство по сути создает финансовую пирамиду капитального ремонта многоквартирных домов, а чем кончаются эти пирамиды хорошо известно из 90-х годов. Кто же будет в выигрыше от этой пирамиды? Государство, банкиры и чиновники в муниципалитетах – это однозначно. А собственники останутся у разбитого корыта.

И ещё. На мой взгляд, в законе как-то странно трактуется понятие капитального ремонта, во-первых, без учета жилой зоны, во-вторых, носит какой-то точечный характер, да и растянут по времени на длительный период. Получается это вовсе и не капитальный ремонт, а подобие текущего. Нигде такого в мире нет, поэтому получается, что этот закон – ноу-хау российского разлива.

Реализация закона в течение длительного срока до 30 лет напоминает авантюру с элементами аферы. По этому поводу хорошо сказал Фазиль Искандер «Народ не может и не должен жить дальней целью, ибо дальняя цель всегда служит оправданием ближайшему мошенничеству».

Почему государство так упорно навязывает закон № 271-ФЗ части своих граждан (только владельцам многоквартирных домов), видимо, связано с тем, что, по моему мнению, указанный закон в нынешней редакции в целом решает две основные задачи:

1) снять ответственность государства за полный провал в вопросах реформирования ЖКХ и, тем самым, похоронив обещания капитального ремонта после известной приватизацией жилья с последующей передачей многоквартирных домов в полное владение собственникам;

2) помочь банковской сфере, а следовательно, и государству пополнить свои финансовые ресурсы за счет создания различных счетов многоквартирных домов, получая при этом дополнительно проценты за их содержание, за несвоевременную уплату и за кредиты, если не хватает средств на проведение капитального ремонта.

Поэтому, как мне кажется, закон № 271-ФЗ нужно либо отменить вовсе, либо кардинально изменить. Что делает человек, который хочет купить автомашину, а денег у него нет? Правильно, он идёт в банк, оформляет кредит на несколько лет, в течение которых и выплачивает до полной суммы, и сразу покупает автомашину. Это всего лишь один из вариантов. Но при этом нет никаких региональных операторов, никаких «общаков», на которые слетаются сонмища чиновников, и нужда в последних совершенно отпадает, а деньгами на капитальный ремонт всё-таки управляют сами собственники.

 Депутат от КПРФ Совета депутатов МО г. Балаково — С.А.Русин

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *